서울 아파트값 양극화 심화…강남은 3주째 하락, 외곽은 0.5%대 급등

서울 아파트값 양극화가 더 뚜렷해지고 있다. 정부의 8·3 세제개편안 이후 고가 주택이 밀집한 강남권은 약세를 이어가는 반면, 서울 외곽과 중저가 지역에서는 오히려 상승세가 강해지는 흐름이 나타났다.

한국부동산원 주간 아파트가격 동향을 바탕으로 보면 8월 넷째 주 서울 아파트 매매가격은 전주보다 0.29% 상승했다. 직전 주 상승률 0.22%보다 0.07%포인트 높아졌으며, 최근 둔화됐던 상승폭이 다시 커지는 모습이다.

하지만 서울 전체 숫자만 보면 시장 내부의 변화가 잘 보이지 않는다. 강남구와 서초구는 3주 연속 하락한 반면 중랑·강북·도봉·노원 등 외곽 지역은 한 주 만에 0.5% 이상 오르며 전혀 다른 흐름을 보였다.

서울 아파트값 양극화, 0.29% 상승 속 지역별 온도차

8월 넷째 주 서울 아파트값은 0.29% 상승했다. 이는 7월 둘째 주 이후 약 6주 만에 가장 높은 수준의 주간 상승폭이다.

표면적으로는 서울 주택시장이 다시 강해지는 것처럼 보이지만 세부 지역별로 보면 정반대의 흐름이 공존한다. 고가 주택이 많은 강남권은 세제 부담과 매수 관망세의 영향을 받고 있는 반면, 상대적으로 가격 부담이 낮은 지역에는 수요가 유입되는 모습이다.

한국부동산원은 일부 지역에서 하락 거래가 나타났지만 교통 여건이 양호하고 선호도가 높은 주요 단지를 중심으로 상승 계약이 체결되면서 서울 전체 가격이 올랐다고 설명했다.

강남 -0.11%, 서초 -0.05%…3주 연속 하락

이번 주 가장 눈에 띄는 곳은 강남구와 서초구다. 강남구 아파트값은 전주 대비 0.11% 하락했고, 서초구도 0.05% 내렸다.

두 지역 모두 8월 둘째 주부터 3주 연속 하락세를 이어갔다. 특히 강남구는 직전 주 -0.05%에서 -0.11%로 하락폭이 커졌다.

서초구 역시 -0.04%, -0.09%, -0.05%로 3주째 마이너스를 기록했다. 같은 강남 3구인 송파구는 0.09% 상승했지만 상승폭은 계속 둔화되고 있다.

이런 변화의 배경에는 8·3 세제개편안 이후 고가 주택 보유 부담이 커질 수 있다는 우려가 작용한 것으로 해석된다. 실제로 강남3구에서는 세제개편 이후 매물이 늘고 토지거래허가 신청은 줄어드는 움직임도 나타났다.

중랑 0.56%·강북 0.55%…외곽은 오히려 급등

강남권이 약세를 보이는 동안 서울 외곽 지역의 상승률은 눈에 띄게 높아졌다.

중랑구는 한 주 동안 0.56% 올라 서울에서 가장 높은 상승률을 기록했다. 성북구와 강북구는 각각 0.55%, 도봉구와 노원구는 각각 0.54% 상승했다.

이른바 ‘노도강’으로 불리는 노원·도봉·강북과 중랑·성북 등 중저가 지역에서 0.5%대 상승률이 나타난 것이다.

서남권에서도 상승폭이 확대됐다. 구로구는 전주 0.25%에서 0.49%로, 관악구는 0.28%에서 0.46%로, 금천구는 0.26%에서 0.38%로 상승폭을 키웠다.

결과적으로 강남권의 하락을 외곽 지역의 상승이 상쇄하고도 남으면서 서울 전체 상승률이 오히려 커졌다.

세제개편 이후 수요가 외곽으로 이동했나

서울 아파트값 양극화를 설명할 때 가장 많이 거론되는 배경은 세제개편 이후 나타난 수요 이동이다.

고가 주택이 많은 강남·서초에서는 세 부담 증가 가능성이 커지면서 매수자와 매도자 모두 관망하는 분위기가 강해졌다. 반면 상대적으로 가격이 낮고 실수요 비중이 높은 지역에서는 기존 수요가 유지되거나 일부 이동하는 모습이 나타날 수 있다.

실제 세제개편 이후 강남3구의 토지거래허가 신청은 개편 이전보다 약 30% 줄었다. 반면 중랑·도봉 등 일부 외곽 지역에서는 감소폭이 상대적으로 작거나 오히려 비슷한 수준을 유지했다.

다만 이를 단순히 ‘강남 수요가 그대로 외곽으로 이동했다’고 단정하기는 어렵다. 외곽 지역 상승에는 실수요 유입, 상대적 가격 매력, 교통·정비사업 기대 등 여러 요인이 함께 작용할 수 있기 때문이다.

강남3구 매물 증가도 주목할 변화

거래 심리 변화는 매물에서도 나타났다. 세제개편 발표 직후부터 강남3구의 아파트 매물은 빠르게 늘었다.

부동산 빅데이터 자료를 인용한 보도에 따르면 8월 3일 약 2만2천여 건이던 강남3구 매물은 8월 25일 약 2만4천여 건으로 12% 이상 증가했다.

매물이 늘고 거래가 줄면 매도자가 호가를 낮춰야 하는 상황이 나타날 수 있다. 강남권 일부 단지에서 하락 거래가 발생하는 배경으로 이런 변화가 거론된다.

반대로 외곽 지역에서는 매물 부담이 상대적으로 덜하고, 일정 가격 이하에서 실수요자의 진입이 가능한 점이 상승세를 지지하는 요소가 될 수 있다.

서울 전체 상승만 보면 시장을 오해할 수 있다

이번 데이터에서 가장 중요한 점은 서울 전체 상승률만으로 시장을 판단해서는 안 된다는 것이다.

서울 전체는 0.29% 올랐지만 강남구는 -0.11%, 서초구는 -0.05%였다. 반면 중랑·강북·도봉·노원은 0.5% 넘게 상승했다.

같은 서울 안에서도 고가 주택과 중저가 주택이 서로 다른 방향으로 움직이고 있는 셈이다.

이러한 양극화가 일시적인 현상인지, 세제개편 이후 장기간 이어질 구조적인 변화인지 판단하려면 앞으로 몇 주간의 거래량과 매물, 가격 변화를 함께 볼 필요가 있다.

Gabriel Herald가 보는 핵심

서울 아파트값 양극화의 핵심은 ‘강남이 떨어졌는데 서울은 올랐다’는 역설적인 숫자에 있다.

8·3 세제개편 이후 강남·서초는 3주 연속 하락했지만 서울 외곽에서는 0.5%대 상승률이 나타났다. 그 결과 서울 전체 아파트값 상승률은 오히려 0.22%에서 0.29%로 확대됐다.

이는 서울 부동산 시장의 중심축이 단기적으로 바뀌고 있음을 보여준다. 고가 주택 시장에서는 세금과 가격 부담 때문에 관망세가 강해지는 반면, 중저가·실수요 지역에서는 상대적인 가격 매력과 수요가 유지되고 있다.

앞으로 중요한 것은 강남권 하락이 얼마나 지속되는지와 외곽 지역의 상승세가 거래량 증가로 이어지는지다. 만약 이 흐름이 장기화된다면 서울 주택시장은 ‘강남이 전체 시장을 끌어올리는 구조’에서 지역별 차별화가 더 강한 시장으로 변할 가능성이 있다.

출처

한국부동산원. 전국주택가격동향조사 및 주간 아파트가격 동향. 2026년 8월.

한국부동산원 부동산통계정보시스템 R-ONE. 주간 아파트 매매가격지수.

한국부동산원. 서울 및 수도권 주간 아파트가격 동향 관련 통계.